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Angst vor dem Widerrufs-Joker
Gerade in Zeiten wie diesen, da die Zinsen niedrig sind, greifen viele nach Immobilien. Doch weil die Kreditrichtlinien der Banken und Sparkassen verschärft wurden, wird daraus für mache ein Griff ins Leere. Foto: Bildquelle
Immobilienkredite

Angst vor dem Widerrufs-Joker

Volksbanken und Sparkassen in Baden-Württemberg haben ihre Kredite deutlich zurückgefahren. Schuld ist eine neue EU-Vorgabe, die typisch deutsch – also eher eng – ausgelegt wird.

05.11.2016
  • HELMUT SCHNEIDER

Stuttgart. Die 60-jährige Lehrerin wird in ein paar Jahren eine ansehnliche Pension bekommen. Ihre Wohnung in einem Neubau in Freiburg ist schon abbezahlt, der Marktpreis ist etwa doppelt so hoch wie der Kredit, den sie jetzt für eine zweite, kleinere Wohnung aufnehmen wollte. Früher hätte jede Bank einer solch kreditwürdigen Kundin den roten Teppich ausgerollt. Heute ist das etwas anders. Die Frau hat das Geld erst nach langwieriger Prüfung bekommen.

Andere, die finanziell nicht so gut gebettet sind, bekommen offenbar keinen Baukredit mehr. Schuld ist die „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“, eine europäische Regelung, die seit März in deutsches Recht umgesetzt ist. Roman Glaser, Präsident des Baden-Württembergischen Genossenschaftsverbandes (BWGV), des Dachverbands der Volks- und Raiffeisenbanken, sagt gegenüber unserer Zeitung, woran es krankt: „Die Richtlinie an sich ist nicht so problematisch, sondern ihre Umsetzung in deutsches Recht.“

Auch die Sparkassen im Land schlagen Alarm. Ihr Präsident Peter Schneider ist sich mit dem Kollegen Glaser einig: „Die deutsche Umsetzung ist über das Ziel hinausgeschossen. Daher braucht es hier Korrekturen.“ Die sind, wie berichtet, auf dem Weg. Baden-Württemberg, Hessen und Bayern drängen über den Bundesrat auf Korrekturen. „Die Initiative der drei Bundesländer setzt genau an der richtigen Stelle an“, sagt Schneider. „Wir hoffen sehr, dass sie Erfolg hat.“

Es ist vor allem dieser Aspekt in der EU-Vorgabe, der vielen Bankberatern Bauchschmerzen verursacht:

Anders als früher soll der Wert der mit dem Baukredit finanzierten Immobilie nicht mehr oder zumindest nicht mehr hauptsächlich als Sicherheit für die Bank dienen.

Daraus leiten sich die mittlerweile viel beklagten Konsequenzen ab. Wenn der Wert der Wohnung oder des Hauses nicht als Sicherheit dient, muss die Rückzahlung des Kredits aus dem laufenden Einkommen geleistet werden, und zwar für die gesamte Laufzeit. Hypotheken werden normalerweise nicht vor 15 oder 20 Jahren zurückbezahlt. Wer 60 Jahre oder älter ist, wird damit für die Bank zum Bonitätsrisiko.

BWGV-Präsident Glaser beschreibt das Szenario: „Insbesondere Rentner und angehende Rentner bekommen vielfach keinen Kredit, obwohl dies wirtschaftlich vertretbar wäre.“ Ähnliches gelte für Junge, „weil sie bei der Gründung einer Familie über ein vergleichsweise geringes Einkommen verfügen“. Positive Punkte wie etwa Gehaltssteigerungen dürften nicht berücksichtigt werden. Potenzielle Risiken (Einkommenseinbußen durch die Geburt eines Kindes) müssten dagegen einkalkuliert werden. Fazit: „Die neue Gesetzgebung ist offensichtlich realitätsfern.“

Realitätsnah ist die Umfrage, die der Volksbanken-Verbund gemacht hat. Von den 200 Instituten hat die Hälfte geantwortet. Die Frage zielte genau auf die neue Richtlinie ab und lautete: Wie hat sich ihre Vergabe von Wohnimmobilienkrediten im Zeitraum vom 1. April bis 31. August 2016 im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Vorjahr entwickelt?

85 Prozent antworteten mit: „eher rückläufig“ 10 Prozent sagten: „gleich“ 5 Prozent gaben diese Antwort: „eher zunehmend“

Weil in besagtem Zeitraum keine zusätzlichen Faktoren auf den Markt einwirkten, geht die rückläufige Kreditvergabe wohl allein auf das Konto der verschärften Richtlinie beziehungsweise darauf, wie die Deutschen sie umsetzen. Denn das scheint der entscheidende Unterschied zu sein.

„Große Wahrscheinlichkeit“

Baden-Württembergs Sparkassen fordern denn auch, dass die von der EU verwendeten Begriffe konkretisiert werden. Die Banken müssen nachweisen, dass der Kunde den Kredit „mit großer Wahrscheinlichkeit“ zurückzahlen kann. Eine Selbstverständlichkeit – einerseits. Andererseits fragt Stephan Schorn, der Pressesprecher des Verbandes, was das konkret heiße.

Können die Banken nicht das Ganze großzügig auslegen? „Das könnten sie schon“, antwortet Schorn. Dann aber kommt das große Aber: der „Widerrufs-Joker“. Die nachträglichen juristischen Einsprüche gegen Kreditverträge haben die Branche nachhaltig beeindruckt.

Der Hintergrund: Wer vor Jahren einen Hypothekenkredit aufnahm, zahlte dafür 4 oder 5 Prozent Zinsen. Weil die Zinsen seither enorm gefallen sind, wollten viele ihre Kreditverträge kündigen, um neue Darlehen mit niedrigerem Zins zu bekommen. Normalerweise geht das nicht, aber der Bundesgerichtshof (BGH) hat formale Fehler in Kreditverträgen beanstandet und so dem Widerspruch in vielen Fällen zum Erfolg verholfen.

Geringe Ausfallquote

Wenn jetzt aber die Geldverleiher die ziemlich ungenauen EU-Vorgaben großzügig auslegten, sieht Sparkassensprecher Schorn wieder das Damoklesschwert schweben. „Es steigt die Gefahr, bei einer zukünftig möglicherweise engen Auslegung des BGH enormen Schaden zu verursachen“, sagt er.

Auch die baden-württembergischen Sparkassen, 52 an der Zahl, wollten es genau wissen und haben die Darlehenszusagen an ihre Kunden in der jüngeren Vergangenheit überprüft. Das Ergebnis legt die Schlussfolgerung nahe, dass auch das öffentlich-rechtliche Bankenlager deutlich zurückhaltender beim Geldverleih geworden ist. Die Summe der Kreditzusagen in den drei Quartalen dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahr hat sich jedenfalls stark verändert und zwar so: 2,96 Mrd. EUR im ersten Quartal (plus 13 Prozent) 2,58 Mrd. EUR im zweiten Quartal (minus 20 Prozent) 2,92 Mrd. EUR im dritten Quartal (minus 12 Prozent)

Die verschärften Regelungen werden damit begründet, dass das Ausfallsrisiko verringert und so auch die Kunden geschützt werden. Wie hoch aber war das Risiko bisher, dass Sparkassenkunden ihr Darlehen nicht zurückzahlen konnten? „Unter drei Prozent“, sagt Sparkassensprecher Schorn.

Immobilienmarkt löste Finanzkrise aus

Ohne Sicherheiten Die verschärften Vorschriften und Regulierungen gehen auf die verheerende Finanzkrise 2008 zurück. Die hatte ihren Ursprung in den USA und bei den Immobilien-Finanzierungen. In den USA waren die Häuser- und Wohnungspreise enorm gestiegen. Auch Geringverdiener sollten sich eine Wohnung leisten können, war der politische Wille. Wegen der großen Nachfrage stiegen die Preise – was wiederum die Banken dazu verleitete, Kredite ohne Sicherheiten zu vergeben. Sie hatten ja als Sicherheit die im Wert steigende Immobilie. Als die Wohnungspreise aber einbrachen, kippte das Ganze. ⇥hes

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05.11.2016, 06:00 Uhr

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