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Aus der Wohnung verdrängt?
Schock im Briefkasten: Eine Beendigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs trifft Mieter oft unvorbereitet. Foto: dpa
Rechte

Aus der Wohnung verdrängt?

Der Bundesgerichtshof entscheidet bei einer Vertragskündigung aus Eigenbedarf zugunsten der Vermieter und stellt Mieter sogar schlechter als zuvor.

15.12.2016
  • DPA

Karlsruhe. Wer zur Miete wohnt, wohnt auf Zeit. Aber auch eine Mietwohnung wird zum Zuhause, erst recht nach Jahrzehnten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am gestrigen Mittwoch entschieden, dass die Gesellschafter einer Investorengemeinschaft mit Verweis auf Eigenbedarf ihren Mietern die Wohnung kündigen dürfen. Das Urteil stellt Mieter schlechter als zuvor: Bisher wurde eine Eigenbedarfskündigung unwirksam, wenn der Vermieter nicht seiner Pflicht nachkam, als Ersatz eine freie Wohnung im selben Haus anzubieten. Künftig hat der Mieter höchstens Anspruch auf Schadenersatz, etwa für die Umzugskosten.

Hier die wichtigsten Fragen und Antworten zum Fall:

Eigenbedarf – was bedeutet das für Mieter? Mieter sollen nicht ständig mit der Sorge leben müssen, am nächsten Tag die Kündigung im Briefkasten zu haben. Vermieter dürfen deshalb in den meisten Fällen nur aus bestimmten, festgeschriebenen Gründen kündigen. Der wichtigste dieser Gründe ist Eigenbedarf. Denn der Vermieter soll wiederum die Möglichkeit haben, in seinen eigenen vier Wänden zu leben oder vielleicht seine Eltern oder das erwachsene Kind einziehen zu lassen. Dieser Wunsch muss gut begründet sein. Und es gelten die Kündigungsfristen: Nach mehr als acht Jahren in der Wohnung sind das neun Monate.

Wo hat Eigenbedarf seine Grenzen? Da, wo es mit der Begründung hakt. So ist zum Beispiel nicht ersichtlich, was eine alte Frau mit einer Wohnung im obersten Stock ohne Aufzug anfangen sollte. Mietern darf außerdem nicht gekündigt werden, wenn in dem Haus vergleichbare Wohnungen leer stehen, der Vermieter nur vorübergehend einziehen will oder von Anfang an klar war, dass die Wohnung bald gebraucht würde. Es liegt aber auf der Hand, dass Eigenbedarf auch vorgeschoben sein kann, um Mieter loszuwerden. Um einen solchen Verdacht ging es vor dem BGH.

Worum drehte sich der Streit? Er spielt im Münchner Altbauviertel Lehel, in einem Haus an der Isar. Es gehört vier Investoren, die als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) organisiert sind. Sie haben sich beim Kauf 1991 zusammengetan, um das Gebäude zu sanieren und aus den Mietwohnungen Eigentumswohnungen zu machen. Unsaniert ist nur noch eine 166-Quadratmeter-Wohnung. Die Mieter wohnen dort seit 1985. 2013 haben sie die Kündigung bekommen. Laut Schreiben möchte die Tochter eines der Gesellschafter mit Mann und Kind die Wohnung. Das nehmen die Mieter den Eigentümern nicht ab. Sie blieben und ließen es auf die Räumungsklage ankommen.

Verbirgt sich hinter dem Fall ein größeres Problem? „GbR‘s werden primär gegründet, um Objekte umzuwandeln von Miet- in Eigentumswohnungen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Besonders lukrativ seien Umwandlungen bei Wohnungsnot – wie im Moment: Bundesweit fehlen laut Mieterbund 800 000 bis 1 Mio. Wohnungen, vor allem in großen Städten und Ballungsräumen. In München ist die Zahl der bescheinigten Umwandlungen von 2010 bis 2014 stark angestiegen. Mieter haben bei Umwandlungen ein Vorkaufsrecht und sind, wenn jemand Anderes die Wohnung kauft, während einer mindestens dreijährigen Sperrfrist vor Kündigung sicher. Erst danach kann der neue Eigentümer aktiv werden.

Welche Rolle spielen dabei Eigenbedarfskündigungen? „Wenn es auf dem Wohnungsmarkt eng wird, ist das Interesse an der Eigenbedarfskündigung groß“, sagt Ropertz. Der Mieterverein München beobachtet diesen Trend. Dabei kann der Eigenbedarf vorgetäuscht sein, um Mieter loszuwerden und die Wohnung verkaufen oder teurer neu vermieten zu können. Andere Eigentümer haben ein legales Interesse: Sie wollen selbst nicht mehr teuer zur Miete wohnen oder sind heilfroh, wenn sie Angehörige nach vergeblicher Suche endlich unterbringen können. dpa

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15.12.2016, 06:00 Uhr

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