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Politik

Die Daueraufgabe

Kommunen in Baden-Württemberg tun sich schwer, bezahlbaren Wohnraum für ihre Bürger zu schaffen. Das ist auch eine Folge des sukzessiven Rückzugs von Bund und Ländern aus diesem Bereich.

24.04.2017
  • TOBIAS KNAACK

Die Hoffnung ist anderthalb Hektar groß und liegt neben dem Bahnhof. Schotter und Asphalt wechseln sich ab, dort neben den Gleisen, aus denen Sträucher wuchern. Busse stehen hier und Autos, gelegentlich finden Flohmärkte statt. Doch das soll sich ändern. Was heute eine Mischung aus Parkplatz und Brache ist, soll bald zentrales Wohnen mitten in Kirchheim sein. Ein Quartier mit 250 Wohnungen – zu bezahlbaren Preisen.

Die Stadt 25 Kilometer südöstlich von Stuttgart hat es bitter nötig. Wohnraum, vor allem günstiger, ist absolute Mangelware. Die 40 000-Einwohner-Stadt müht sich nach Kräften, neben dem Gelände am alten Güterbahnhof wird noch ein zweites Viertel mitten in der Stadt entstehen, das Steingauquartier. Rund 1000 Wohnungen sollen es in den nächsten Jahren sein, sagt Angelika Matt-Heidecker, SPD-Bürgermeisterin der Stadt. Doch Planung und Bauen brauchen Zeit, der Druck aber ist jetzt schon hoch. „Die, die Wohnungen brauchen, können im Wettbewerb nicht mithalten“, sagt sie. Und das betrifft heute nicht nur Geringverdiener und Hartz-IV-Empfänger, auch Doppelverdiener-Haushalte, die Mitte der Gesellschaft.

Der Kampf der Kommunen dagegen, er ist ein einsamer. Bund und Land zogen sich unter den Kanzlern Helmut Kohl (CDU, 1982 bis 1998) und Gerhard Schröder (SPD, 1998 bis 2005) aus dem Wohnungsbau zurück. Rufe, die „temporäre Staatsintervention“ der Bauförderung nach dem Zweiten Weltkrieg zu beenden, habe es schon in den 1960ern gegeben, sagt Tilman Harlander, Wohnsoziologe an der Uni Stuttgart. Die Einschnitte aber kamen später. Wegfall der Gemeinnützigkeit von Wohnungsbaugesellschaften, Reduzierung von Fördermitteln, systematischer Verkauf kommunalen Grundbesitzes und kommunaler Wohnungen: In gut einem Jahrzehnt wurden bis Mitte der 2000er hundert Jahre soziale Wohnpolitik in Deutschland beerdigt. Der Wohnungsmarkt ist heute sich selbst sowie Privatanlegern, Investmentfonds und Immobiliengesellschaften überlassen. Ein Problem, denn „der Markt kann sich nicht selbst regulieren.“, sagt Harlander.

Jahrelange Versäumnisse

Hinzu komme, „dass wir uns auf andere Prognosen gestützt haben“, sagt Matt-Heidecker. Forscher gingen lange von einer schrumpfenden Gesellschaft aus. Doch der Südwesten wuchs und wächst wegen der Wanderung innerhalb der EU und Deutschlands sowie der Flüchtlingskrise. Zudem schlägt der demografische Wandel durch. 300 Wohnungen gehören der Stadt. Die benötigt sie für Obdachlose oder die Anschlussunterbringung von Flüchtlingen. Entsprechend gering ist die Handhabe gegen hohe Preise.

Doch auch in Städten, die über Wohnungen verfügen, steigt der Druck. Wilfried Wallbrecht ist Baubürgermeister in Esslingen. Über zwei Gesellschaften hat die Stadt rund 6000 Wohnungen. „Das bringt eine gewisse Grundsteuerung.“ Dennoch sagt er: „Das Gefälle zu Stuttgart schwindet.“ Wie in Kirchheim ist das auch der Fluch der eigenen Attraktivität. Nah an der Landeshauptstadt einerseits und 60 000 Arbeitsplätze bei 90 000 Einwohnern andererseits sind gute Argumente für die Stadt – und sorgen für „doppelten Druck“.

Wohnsoziologe Harlander sagt, die Kommunen seien „ziemlich allein gelassen“. Und auch wenn Wallbrecht ebenso Fehler der Kommunen sieht und nicht will, „dass jeder auf jeden zeigt“, kritisiert auch er jahrelangen Stillstand: „Die alte CDU-Landesregierung hat das Thema völlig vernachlässigt.“ Das sei unter Grün-Rot besser geworden, „aber nur ein Tropfen auf den heißen Stein“.

Zumal es eine weitere Bürde gibt: Jedes Jahr fallen Wohnungen aus der Sozialbindung. In Stuttgart sind das pro Jahr 450 Wohnungen. Die sind dann auf dem freien Markt und unterliegen den Spekulationen der Privatwirtschaft. Rund vier Millionen dieser mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen gab es in Deutschland zu Hochzeiten. Heute sind es Harlanders Aussagen zufolge noch rund 1,3 Millionen, im Südwesten etwa 54 000.

Überall im Land wird gegrübelt, wie viel Prozent eines (Neu-)Baus geförderter Wohnraum sein müsse. In Stuttgart grassierten mal 30 Prozent, in Freiburg 50. In Kirchheim wollen sie es mit einer Sozialbauverpflichtung probieren. Vor einem Monat war sie Thema im Gemeinderat. Die Idee: Bauträger sollen verpflichtet werden, zu einem gewissen Prozentsatz Wohnraum anzubieten, der günstiger als auf dem freien Markt ist. Zwei Konzepte gab es. Und viel Diskussionsbedarf. Das Thema wurde vertagt.

Wilfried Wallbrecht hat vor zwei Jahren in Esslingen einen „Runden Tisch Wohnungswirtschaft“ ins Leben gerufen, um alle Beteiligten zusammenzubringen. Mit derselben Idee, einer „Wohnraum-Allianz“, zieht das Land langsam nach. Wohnsoziologe Harlander sieht aber auch an anderer Stelle Nachholbedarf im Südwesten. Nachdem der Bund mehr Geld ausgeschüttet hatte, erhöhte das Land seine Fördersumme auf 250 Millionen Euro. In Bayern aber sei man viel progressiver, erklärt Harlander. Dort liege der Betrag dreimal so hoch. Zumal die Fördersumme im Südwesten nicht komplett abgerufen werde, da sich viele Investoren die Bürokratie des Staates nicht ans Bein binden wollten, sagt er.

Explodierende Bodenpreise

Zehn Prozent des gesamten Wohnungsbestandes einer Kommune sollten von dieser oder ihrer Wohngesellschaft verwaltet werden, um eine gewisse Steuerungsmöglichkeit des Wohnungsmarktes zu haben, sagt Harlander. „Da kommt aber kaum einer ran.“ Auf der Basis des Zensus 2011 wurde ermittelt, dass Fellbach bei drei Prozent liegt, Stuttgart bei sieben, Leonberg und Winnenden etwa aber nur auf ein Prozent kommen. Sindelfingen mit 14 Prozent stellt hier eine Ausnahme dar.

Probleme mit günstigem Wohnraum gibt es auch in Ulm. Die Stadt hält allerdings seit 1890 Grundstücke vor. Das Ziel: Sie will die Entwicklung selbst in der Hand halten, indem sie Bauland nur geschlossen ausweist, Grundstücke an Bauträger zu ihren Bedingungen verkauft und sich bei Nichteinhaltung ein Rückkaufsrecht vorbehält. Dafür hat die Stadt einen eigenen Etat von mindestens zwölf Millionen Euro pro Jahr. Das Ergebnis: Während in vielen Städten die Bodenpreise an den Gesamtkosten beim Wohnungsbau an die 50 Prozent betragen, liegen sie Ulrich Soldner zufolge in Ulm bei „20 bis 30 Prozent“. Soldner ist Chef der Liegenschafts-Abteilung in Ulm.

Das Modell ist republikweit beachtet, aber nicht einfach übertragbar, sagt Soldner: „Das ist langfristig angelegt und lange geübte Praxis.“ Vorratspolitik lasse sich nicht von heute auf morgen aufbauen – insbesondere dann nicht, wenn Kommunen kein Tauschland für potenzielle Verkäufer anbieten können oder es keinen Etat gibt. Dennoch sei es der richtige Weg, glaubt er: „Es ist nie zu spät, anzufangen.“ Auf Bundesebene wünscht er sich eine Betonung von „Bodenpolitik“, „dann gäbe es ein größeres Bewusstsein“.

Tilman Harlander ergänzt: „Das Bauen ist eine Daueraufgabe.“ Auf Landesebene erwarte er vor allem ein Werben für mehr Akzeptanz für den sozialen Wohnungsbau. Zudem müsse Wohnpolitik wieder „der Stadtentwicklung zugutekommen und nicht der Haushaltspolitik“.

Grundstücke auf Vorrat wie Ulm hat die Stadt Kirchheim nicht. Immerhin aber geben die anderthalb Hektar Hoffnung. Es ist ein Anfang – und Wohnpolitik eine Daueraufgabe.

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24.04.2017, 06:00 Uhr

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